Método Fitto y Corvini: Cómo valorar un local comercial correctamente en República Dominicana

Valorar un local comercial de manera precisa es clave para garantizar una venta justa, un alquiler competitivo o una inversión segura. En República Dominicana, donde el mercado inmobiliario comercial es dinámico pero volátil, métodos como el Fitto y Corvini se han convertido en una herramienta confiable para agentes y propietarios. Con más de 24 años aplicando este método en locales desde Santo Domingo hasta Punta Cana , comparto contigo una guía práctica para usarlo correctamente, evitando errores comunes y maximizando resultados.

¿Qué es el Método Fitto y Corvini?

Es un sistema de valoración que combina depreciación por antigüedad y estado de conservación para calcular el valor real de una construcción. Se basa en dos pilares:

1. Depreciación física: Pérdida de valor por desgaste natural.
2. Depreciación funcional: Pérdida de valor por obsolescencia (diseño, materiales, normativas).

¿Por qué es popular en RD?

• Adaptabilidad: Funciona tanto para locales nuevos como antiguos.
• Transparencia : Ofrece un cálculo objetivo, evitando sobreprecios.

Paso a Paso: Cómo aplicar el método en un local comercial

1. Calcular el Valor de Reposición (VR)

Qué es: Costo de construir el local desde cero, usando materiales y estándares actuales.
Cómo hacerlo:

• Multiplica el área construida (m²) por el costo promedio de construcción por m2 en RD (varía por zona).
  • Ejemplo: Un local de 150 m² en Santiago con costo de construcción de 800 USD/m2∗∗→∗∗VR=150 x 800=800 USD/mVR=15000=120,000 USD.

2. Determina la Vida Útil y Antigüedad

• Vida útil técnica: Período en que el local es funcional sin reparaciones mayores (para construcciones estándar en RD: 50-70 años).
• Antigüedad: Años que tiene el local.
  • Ejemplo: Local en Santo Domingo construido en 2000 → Antigüedad = 24 años (en 2024).

3. Calcula la Depreciación Física

Usa la Tabla de Depreciación Fitto y Corvini, que asigna un porcentaje según la antigüedad y estado de conservación:

Estado de Conservación	Depreciación Anual
Excelente (mantenimiento impecable)	1% – 1.5%
Bueno (reparaciones menores)	1.5% – 2.5%
Regular (necesita mejoras)	2.5% – 3.5%
Malo (reparaciones urgentes)	3.5% – 5%

Fórmula :

• Depreciación total (%) = (Antigüedad / Vida útil) x 100 + Ajuste por estado.

Ejemplo práctico:

• Local de 24 años (vida útil 60 años), estado “Bueno”:
  • Depreciación base = (24 / 60) x 100 = 40%.
  • Ajuste por estado: +1.5% → Depreciación total = 41.5%.

4. Calcula el Valor Físico Actual (VFA)

• VFA = VR – (VR x Depreciación total).
• Ejemplo: 
• 120,000USD−(120,000USD−(120,000 x 0.415) = $70,200 USD.

5. Añade el Valor del Terreno

• Investiga el precio promedio del m2 de terreno en la zona (ej: en la Avenida Churchill de Santo Domingo, ronda los $1,500 USD/m²).
• Ejemplo: Terreno de 100 m2 → 100 x 1,500=1,500=150,000 USD.

6. Valor Total del Local Comercial

• Valor total = VFA + Valor del terreno.
• Ejemplo: 70,200USD+70,200USD+150,000 USD = $220,200 USD.

Factores Clave en RD que Afectan la Valoración

1. Ubicación: Un local en la Zona Colonial de Santo Domingo puede valer un 30% más que uno en una zona menos turística.
2. Acceso y estacionamiento: En ciudades como Punta Cana, la falta de parqueo reduce el valor hasta un 15%.
3. Normativas municipales: En Santiago, locales con certificados de uso comercial actualizados tienen mayor valor.

Errores Comunes al Usar Fitto y Corvini (y Cómo Evitarlos)

1. Ignorar el estado real: No basta con calcular la antigüedad. Inspecciona techos, instalaciones eléctricas y sanitarias.
2. Usar costos de construcción desactualizados: En RD, los precios de materiales varían cada año. Consulta cámaras de construcción locales.
3. Olvidar el valor del entorno: Un local en una avenida con alta rotación comercial (ej: Avenida 27 de Febrero) tiene plusvalía adicional.

Conclusión

El método Fitto y Corvini no es solo una fórmula: es una herramienta que, combinada con el conocimiento del mercado local, ofrece resultados confiables. En mis más de dos décadas evaluando locales comerciales en RD , he visto cómo este método evita sobreprecios que estancan ventas y subestimaciones que perjudican a los propietarios. Si necesitas una valoración profesional o quieres aprender a aplicarlo en detalle, estará encantado de compartir mi experiencia contigo.

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